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深圳二手房買賣手續(xù)流程
二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。小編整理了深圳二手房買賣手續(xù)流程的相關(guān)信息如下，希望對(duì)各位網(wǎng)友有所幫助。
1、選擇房源
任何線上看房報(bào)價(jià)甚至LBSapp看房的互聯(lián)網(wǎng)嘗試在這一步都是非常不靠譜的，因?yàn)樵谑鄯吭葱畔⑺查g千變?nèi)f化，要想看到真實(shí)房源并判斷房源好壞，只有一個(gè)辦法—即花費(fèi)時(shí)間線下找中介帶你親自看房，并實(shí)地考察房源狀況。只有你親眼看到的房源才是你可能買到的，記住這里不是100%，因?yàn)楹芸赡墚?dāng)你看到這套房的時(shí)候，這套房已經(jīng)賣了或者業(yè)主因?yàn)槠渌蛴植毁u了云云。至于各個(gè)中介給你的報(bào)價(jià)，僅供參考吧，真實(shí)的報(bào)價(jià)只在中介公司的系統(tǒng)里，至于最后能夠成交的價(jià)格也只在業(yè)主的心里，這個(gè)價(jià)格能有多低就取決于幫你談價(jià)的中介的水平了。
2、談價(jià)、簽訂合同
談價(jià)可以說是體現(xiàn)中介能力和水平最重要的一個(gè)方面，大多數(shù)中介都是報(bào)給你業(yè)主價(jià)格，你要出多少錢買就直接約業(yè)主出來讓你直接跟業(yè)主談，談你妹啊，我直接跟業(yè)主談價(jià)的話還要你中介干嘛！厲害的中介是有搞定業(yè)主的招數(shù)的，談到業(yè)主最后的心理價(jià)位就是你成交的最低價(jià)格。價(jià)格一旦確定，合同的主要內(nèi)容大概就確定了，當(dāng)然還有很多付款條件、家私清單、交房條件等很多細(xì)節(jié)需要注意，有時(shí)候總價(jià)你未必滿意，但是加上這些附屬條件之后你會(huì)發(fā)現(xiàn)你能賺更多。簽約前還有一個(gè)非常重要的事情就是確保房產(chǎn)處于無糾紛可交易狀態(tài)，否則攤上問題房源你會(huì)吃不了兜著走的。合同簽約的當(dāng)天是需要支付一定的現(xiàn)金給業(yè)主當(dāng)定金的，以資信守，否則業(yè)主不會(huì)賣給你的。
3、申請(qǐng)貸款
合同簽署之后就需要按約定時(shí)間去銀行繳納首期款，并簽署相關(guān)資料申請(qǐng)銀行貸款了，貸款的金額是與銀行評(píng)估價(jià)相關(guān)的，評(píng)估價(jià)也是可以調(diào)整的，想少出點(diǎn)首付就可以調(diào)高評(píng)估價(jià)多貸點(diǎn)款，貸款利率一般是按市場(chǎng)利率走，當(dāng)然，銀行這些貸款條件都是可以想辦法爭(zhēng)取的。
4、擔(dān)保公司贖樓
如果房產(chǎn)是非抵押狀態(tài)即紅本在手的情況下，就不需要擔(dān)保公司介入，可以在申請(qǐng)下來銀行貸款之后直接去過戶。
如果房產(chǎn)還處于抵押按揭狀態(tài)，就需要擔(dān)保公司幫你墊款把房產(chǎn)從原業(yè)主的抵押貸款銀行贖出來，簡(jiǎn)稱贖樓，才能變成可交易狀態(tài)去過戶到你名下。擔(dān)保公司一般是在看到你的貸款銀行愿意貸款給你即出具貸款承諾函之后才會(huì)為你去墊款贖樓，贖樓金額就是原業(yè)主還剩下的貸款金額，擔(dān)保公司一般是利用其在銀行的額度申請(qǐng)資金去贖樓，緊急情況下也可以用其現(xiàn)金去贖樓，不同贖樓方式收費(fèi)不等，贖樓費(fèi)用也是根據(jù)市場(chǎng)資金狀況來決定的。
贖樓的過程中可能會(huì)涉及到罰息，也就是原業(yè)主需要提前還款單方面終止原貸款合同所面臨的違約處罰，一般來說如果原業(yè)主按揭期限還在3年以內(nèi)，就可能會(huì)有1—3個(gè)月月供利息的罰息。
5、房地產(chǎn)權(quán)交易中心過戶及抵押
擔(dān)保公司幫你贖樓出來之后，就可以去市房地產(chǎn)權(quán)交易中心（原國(guó)土局）過戶了。如果是深戶的話大概5個(gè)工作日你的新房產(chǎn)證就出來了，這時(shí)候你需要向天朝納稅才能取證，值得注意的是此時(shí)所有稅率計(jì)算的基準(zhǔn)是市房地產(chǎn)權(quán)交易中心給出的評(píng)估價(jià)（不同于銀行貸款時(shí)候的評(píng)估價(jià)），此評(píng)估價(jià)一般為房產(chǎn)成交價(jià)的6—7成，一般每半年或一年調(diào)整一次。這房產(chǎn)一買一賣，你白花花的銀子就交上去了，天朝萬稅萬萬稅啊。在現(xiàn)場(chǎng)你與寫著你名字的房產(chǎn)證原件拍照留念之后，房產(chǎn)證就會(huì)被你的貸款銀行收走并直接抵押在市房地產(chǎn)權(quán)交易中心了，銀行憑借這個(gè)抵押后面就終于可以放心給你貸款了。
6、銀行放款
一般在過戶抵押的當(dāng)天或者第二天，銀行就會(huì)把你在銀行繳納的首期款打給原業(yè)主，在過戶抵押后的一周左右，會(huì)把尾款也就是你申請(qǐng)的貸款打給原業(yè)主。這個(gè)過程簡(jiǎn)稱放款，此時(shí)恭喜你成為真正房奴了，銀行放尾款后再過一個(gè)月，你就要開始供第一期樓了。放款的過程中還會(huì)涉及到一個(gè)費(fèi)用叫短期利息，這個(gè)是擔(dān)保公司在用銀行額度贖樓的過程中，需要向銀行借一筆款去幫你還款贖樓，時(shí)間從贖樓到放尾款為止，這筆錢也是需要支付利息的，時(shí)間很短，稱之為短期利息，短期利息的支付方式是從原業(yè)主尾款中直接扣除的，如果整個(gè)交易是業(yè)主買方實(shí)收，這筆短期利息也是需要買家支付的。
7、交樓
一般按照合同，在業(yè)主收到尾款之后的幾天之內(nèi)，就需要陪你去辦理物業(yè)、水電、有線電視等過戶手續(xù)了，這個(gè)過程稱為交樓。所有這些手續(xù)完成之后，整個(gè)購房流程就交易完成了，恭喜你房奴，準(zhǔn)備好錢下個(gè)月開始還銀行錢吧！
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