廣州二手房買賣注意事項

　　二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產(chǎn)。接下來小編整理了廣州二手房買賣注意事項的相關(guān)內(nèi)容，文章希望大家喜歡！

　　一、個人購房情況確認

　　二手房交易受政策影響較大，國家通過限售、限購、限貸等一系列政策對存量房市場進行調(diào)控。因此在二手房交易前，建議購房者對自身的購房資格、首付比例、貸款額度、貸款方式、交易稅費等情況進行核實，切勿盲目聽信房屋中介的一面之詞。廣州二手房交易市場中介從業(yè)人員的素質(zhì)確實良莠不齊，因為中介人員誤讀政策和不當承諾導(dǎo)致的房屋交易糾紛相信永遠是行業(yè)法務(wù)的痛。

　　二、房屋產(chǎn)權(quán)情況核查

　　二手房交易簽約前務(wù)必讓出售方或者房屋中介提供房屋的查冊表，并對以下內(nèi)容進行重點核查：

　　①房屋產(chǎn)權(quán)人信息，確認房屋是單獨所有還有共有的房屋。若房屋為共同共有，簽訂買賣合同時務(wù)必讓所有共有權(quán)人簽訂合同，若存在委托簽署的情況，盡可能讓受托人提供經(jīng)公證處公證的授權(quán)委托書（因手寫委托書可能存在造假的情況）。另外若產(chǎn)權(quán)人已婚，即使房屋證上顯示為單獨所有，建議讓對方配偶也在買賣合同上進行簽名確認，避免出現(xiàn)不必要的履約糾紛。

　　②房屋面積（包括建筑面積及套內(nèi)面積），部分房屋可能存在違建或 “贈送”面積問題，而在購買二手房時多數(shù)情況都會核算房屋均價，所以建議購房人根據(jù)房屋證上的戶型圖對建筑面積進行仔細核對。

　　③房屋是否存在抵押，若存在抵押，需與產(chǎn)權(quán)人確認貸款是否已還清。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。因此如果房屋存在抵押，房屋買賣合同需約定雙方在產(chǎn)權(quán)人辦理提前還貸及涂銷抵押后再過戶。

　�、芊课菪再|(zhì)，確認房屋是否可上市交易及上市交易需要滿足的條件，比如房改房交易一般還會存在補繳土地使用權(quán)出讓金的問題。

　　⑤房屋建筑時間（部分房屋證并不顯示房屋的建筑時間，需到房管局調(diào)檔查詢），樓齡決定了商業(yè)貸款或公積金貸款的最長貸款年限。

　　三、網(wǎng)簽（通過存量房網(wǎng)上交易系統(tǒng)辦理網(wǎng)上交易手續(xù)）及陰陽合同問題

　　二手房交易過程中，若購房人通過房屋中介購買房屋，在購房過程中普遍都需要簽訂兩份購房合同，其中一份為中介公司擬定的房屋買賣合同，一份政府部門擬定的的《廣州市存量房買賣合同》（俗稱“網(wǎng)簽合同”），且中介公司擬定的合同一般都會約定，若兩份合同約定不一致的，以中介公司出具的合同約定為準。在簽約過程中，中介公司可能預(yù)先在擬定的房屋買賣合同中授權(quán)中介公司在交易系統(tǒng)中提前錄入網(wǎng)簽信息或者讓交易雙方簽署委托書，委托中介公司錄入網(wǎng)簽信息辦理網(wǎng)簽手續(xù)。網(wǎng)簽手續(xù)的辦理有利于“鎖定”房屋，防止出售方“一房二賣”，因此建議購房人在家交易過程中及時催促中介公司協(xié)助雙方辦理網(wǎng)簽手續(xù)并簽訂網(wǎng)簽合同。

　　二手房交易稅費及貸款額度的計算與網(wǎng)簽合同房屋價格及房屋評估價息息相關(guān)，雖然相關(guān)部門三令五申，但市場上陰陽合同（即簽訂一份合同用于申請貸款及辦理房屋交易而不實際履行，一般指網(wǎng)簽合同；一份合同用于實際履行，一般使用中介提供的房屋買賣合同）現(xiàn)象卻屢禁不止。這里簡單解釋一下為什么會有陰陽合同現(xiàn)象：通過陽合同報高成交價，主要是目的為了提高貸款額度，但該行為涉嫌騙貸；報低成交價，主要為了降低稅費，該行為涉嫌偷稅漏稅。對于這種現(xiàn)象及其中的風險，筆者點到即止不做太多延伸。

　　四、貸款問題

　　廣州二手房交易關(guān)于貸款問題有個深坑，這個購房人一定要注意，畢竟大多數(shù)購房人都不是能夠一次性支付房款的土豪。如前文所述，交易雙方關(guān)于二手房交易的約定主要以中介方擬定的房屋買賣合同為準。而幾乎所有中介公司的合同版本對于貸款問題都存在以下約定“若購房人按揭貸款未獲銀行批準或貸款額度不足的，相應(yīng)的差額購房人應(yīng)該在遞件過戶當天補齊給出售方”。除非你足夠土豪，否則請務(wù)必與出售人協(xié)商約定在貸款未獲批準或者額度不足的情況，購房人有權(quán)解除合同，雙方互不追究責任。另外，一定要對按揭代辦結(jié)構(gòu)有足夠的認知，中介公司給你介紹的按揭公司一般都是中介公司的關(guān)聯(lián)公司，或者按揭公司收取購房人按揭費后也會將部分費用會“返點”給中介公司。而且按揭貸款辦理成本費用其實不高，但是按揭公司往往會要求根據(jù)貸款額度的百分比收取按揭費用。

　　五、墊資贖契（提前還貸涂銷抵押）

　　如前文所述，若房屋存在抵押的，出售方需向債權(quán)人（一般為銀行）申請?zhí)崆斑�貸并在還清貸款后辦理涂銷抵押后，房屋才能過戶（根據(jù)實際情況，涂銷抵押及過戶也可一起辦理，從而縮短交易時間）。而所謂的墊資贖契是指房屋出售方要求購房人提前支付部分房款用于償還貸款，其中最大的風險在于若購房人提前支付大額房款給出售方用于還貸后，出現(xiàn)房屋被查封或因交易糾紛導(dǎo)致房屋交易手續(xù)無法正常辦理的情況，購房人將承擔巨大的資金風險。若經(jīng)溝通協(xié)商購房人認為為出售方墊資贖契的話，筆者建議購房人在款項支付過程中與出售方確認債權(quán)人（一般為銀行）同意提前還貸及扣款時間的通知，并在扣款日前幾天再將該款項支付給出售方，防止出售方挪用資金，并在銀行成功扣款后積極催促出售方配合己方辦理交易過戶手續(xù)。

　　六、戶口問題

　　大家都知道購房與落戶及學位息息相關(guān)，而在廣州二手房交易過程中，買賣雙方通常只在合同中對戶口問題進行簡單約定，導(dǎo)致購房人在出現(xiàn)戶口糾紛時難以維權(quán)。實務(wù)中也確實存在著大量的出售方未按照約定遷移戶口或惡意占用學位的情況，或者是前出售方或者前前出售方把戶口掛靠在房屋的情況。所以在二手房交易過程中建議購房人親自與出售方到戶籍部門對房屋內(nèi)是否存在戶口的情況進行核實，同時除約定出售方應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)遷出戶口外，還應(yīng)對出售方逾期遷移戶口的違約責任承擔進行明確。因為戶口遷移是行政問題，如果通過司法途徑維權(quán)請求法院判令出售方遷移戶口的，人民法院一般不予受理，但如果是請求法院判令出售方承擔遲延遷移戶口的違約責任則是能夠得到支持的。另外，在特殊情況下，購房人也可以和出售方約定預(yù)留部分樓款作為戶口遷移保證金或者通過保全方式禁止出售方使用學籍。

　　七、房屋交接問題

　　根據(jù)交易習慣，房屋出售方一般都要求在收齊全部樓款后才辦理房屋交接手續(xù)，在交樓之前所產(chǎn)生的水電、煤氣、電視等雜費一般都是由出售方承擔，交樓后產(chǎn)生的費用則由購房人承擔。在交樓時對水表電表煤氣表等的讀數(shù)進行確認是最基本的工作，這里要提醒購房人的是一定一定要檢查相關(guān)設(shè)施是否能正常使用及房屋是否存在漏水情況。同時，如果二手房帶家私電器一起出售，建議購房人在簽訂房屋買賣合同時一定要與購房人簽署“家私電器清單”明確所帶家私電器的品牌、型號及新舊程度，并在看房時保留房屋的現(xiàn)場照片及錄像。為什么要這么做呢？因為筆者不止一次遇到交樓時出售方把防盜門、鋁合金門窗及部分家私電器拆走，惡意損壞房屋的糾紛，而廣州二手房買賣合同一般都會寫明“房屋按現(xiàn)狀出售”，上述做法是為了確保出現(xiàn)交樓糾紛的話購房人的權(quán)益可以得到充分的保障。

　　八、中介費支付

　　為什么要提這個問題呢，因為很多人從最樸素的法感情都認為房屋順利交易過戶后購房人才需要向中介支付居間服務(wù)費，交易不成購房人不需要支付費用，也正是因為這種誤解導(dǎo)致中介行業(yè)出現(xiàn)了大量的訴訟。所以，劃重點！在與中介簽訂居間服務(wù)合同的時候，一定要白紙黑字寫明房屋交易不成功，購房人無需支付任何費用。接下來筆者就從法律的角度分析一下問題，根據(jù)我國合同法第426條的規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當按照約定支付報酬。簡單來說，就是中介提供媒介服務(wù)促成了購房人跟出售方簽訂房屋買賣合同，購房人就應(yīng)該全額支付中介費了。所以，在前幾年中介公司只要拿著居間服務(wù)合同還有購房人與出售方簽訂的有效買賣合同起訴要求購房人支付居間服務(wù)費（中介費），無論購房人是否成功購買房屋，法院基本都會判令購房人支付居間服務(wù)費。而根據(jù)目前司法判例，法院認為根據(jù)交易習慣，中介公司除了提供媒介服務(wù)促成買賣雙方簽訂買賣合同外，還應(yīng)履行房屋交易的協(xié)助義務(wù)，從而酌情支持中介公司的部分訴求。

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