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什么是經(jīng)濟(jì)適用房？經(jīng)濟(jì)適用房交易需要交哪些稅費(fèi)？
經(jīng)濟(jì)適用房買賣的時(shí)候需要交多少稅？這是購(gòu)買者最關(guān)心的問題。下面小編來給大家詳細(xì)分析下：
一、什么是經(jīng)濟(jì)適用房
經(jīng)濟(jì)適用房是指根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。經(jīng)濟(jì)適用房相對(duì)于商品房具有3 個(gè)顯著特征：經(jīng)濟(jì)性、保障性、實(shí)用性，是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅。
經(jīng)濟(jì)適用房一般分為一類經(jīng)濟(jì)適用和二類經(jīng)濟(jì)適用房，二類經(jīng)濟(jì)適用房包括回遷房、康居房、安居房等。一般我們常說的經(jīng)濟(jì)適用房都是指一類經(jīng)濟(jì)適用房，我們今天對(duì)一類經(jīng)濟(jì)適用房(簡(jiǎn)稱經(jīng)濟(jì)適用房)的稅費(fèi)做分析。
二、經(jīng)濟(jì)適用房需要交哪些稅?
購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房需要交的稅種有契稅、增值稅、個(gè)人所得稅、綜合地價(jià)款四種。其中契稅、營(yíng)業(yè)稅以及個(gè)稅根據(jù)是否首套、網(wǎng)簽價(jià)、是否滿五唯一等條件進(jìn)行稅費(fèi)計(jì)算。在此需要著重強(qiáng)調(diào)綜合地價(jià)款。2008年4月11日之前購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用房滿5年，按稅基的10%繳納綜合地價(jià)款;2008年4月11日之后的經(jīng)適房滿5年，房屋交易政府優(yōu)先回購(gòu)，若不回購(gòu)，則按差額的70%繳納綜合地價(jià)款。
三、經(jīng)濟(jì)適用房稅費(fèi)的計(jì)算
二手經(jīng)濟(jì)適用房繳稅時(shí)，計(jì)稅依據(jù)(也就是常說的稅基)通常有兩個(gè)，一個(gè)是稅務(wù)機(jī)關(guān)的核定價(jià)，實(shí)行一房一價(jià)，數(shù)額需要在繳稅時(shí)才能確認(rèn);一個(gè)是網(wǎng)簽價(jià)，即買賣雙方在網(wǎng)簽時(shí)定的價(jià)錢。二手房繳稅時(shí)，核定價(jià)和網(wǎng)簽價(jià)，哪個(gè)高取哪個(gè)為稅基。
1、增值稅及附加
(1)房產(chǎn)證不滿兩年：全額征收
增值稅=(網(wǎng)簽價(jià)或核定價(jià)/1.05)×5.6% (網(wǎng)簽價(jià)、核定價(jià)哪個(gè)高取哪個(gè))
其中包含附加：地方教育附加=增值稅×2%
教育費(fèi)附加=增值稅×3%
城市維護(hù)建設(shè)稅=增值稅×7%
(2)房產(chǎn)證滿兩年，免征。
2、契稅
(1)網(wǎng)簽價(jià)>核定價(jià)
首套，90平米以下(含)，契稅=(網(wǎng)簽價(jià)-增值稅)×1%
首套，90平米以上，契稅=(網(wǎng)簽價(jià)-增值稅)×1.5%
二套房，契稅=(網(wǎng)簽價(jià)-增值稅)×3%
(2)核定價(jià)>網(wǎng)簽價(jià)
首套，90平米以下(含)，契稅=核定價(jià)/1.05×1%
首套，90平米以上，契稅=核定價(jià)/1.05×1.5%
二套房，契稅=核定價(jià)/1.05×3%
3、個(gè)人所得稅
(1)轉(zhuǎn)讓家庭名下滿五年且唯一住宅的，免征個(gè)人所得稅。
(2)轉(zhuǎn)讓家庭名下不滿五年，或滿五年不唯一住宅的，按照“差額”20%征收個(gè)人所得稅;
若：網(wǎng)簽價(jià)>核定價(jià)
個(gè)人所得稅=(網(wǎng)簽價(jià)-原值-原契稅-網(wǎng)簽價(jià)×10%-貸款利息-本次增值稅及附加)×20%
注意：如果房子是滿兩年的普通住宅，增值稅及附加為0
若：核定價(jià)>網(wǎng)簽價(jià)
個(gè)人所得稅=(核定價(jià)/1.05-原值-原契稅-核定價(jià)×10%-貸款利息-附加)×20%
注意：如果房子是滿兩年的普通住宅，附加稅為0
注：如果查不到房屋原值，直接按全額的1%計(jì)算個(gè)人所得稅。
4、綜合地價(jià)款
(1)2008年4月11日之前購(gòu)買的經(jīng)適房滿5年
綜合地價(jià)款=網(wǎng)簽價(jià)/核定價(jià)×10%
(2)2008年4月11日之后的經(jīng)適房滿5年
房屋交易政府優(yōu)先回購(gòu);若不回購(gòu)，則需繳納差額×70%
(差額指：原購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)的價(jià)格和出售時(shí)同地段房屋狀況基本相似的普通商品房?jī)r(jià)差)
四、案例計(jì)算
東三環(huán)百環(huán)花園一套90平米經(jīng)濟(jì)適用房，業(yè)主于2010年以200萬購(gòu)買，業(yè)主家庭名下唯一住房，現(xiàn)在以300萬網(wǎng)簽價(jià)出售，以網(wǎng)簽價(jià)計(jì)稅，買方是二套購(gòu)房，這套房產(chǎn)稅費(fèi)是多少?
1、增值稅，滿兩年，免征。
2、契稅，二套房，稅率為3%。
契稅=(網(wǎng)簽價(jià)-增值稅)×3%=9萬元
3、個(gè)人所得稅，滿五唯一，免征。
4、綜合地價(jià)款
(300-200)*70%=70萬
總稅費(fèi)：70+9=79萬
可以看出，經(jīng)濟(jì)適用房稅費(fèi)相對(duì)較高。因?yàn)榻?jīng)適房是政府保障性住房，限制交易的情況下稅費(fèi)也相對(duì)較高，轉(zhuǎn)賣經(jīng)適房收益不大。
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