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廣州二手房交易注意事項(xiàng)
二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。它是相對(duì)開(kāi)發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易三級(jí)市場(chǎng)的俗稱。以下是小編為大家整理廣州二手房交易注意事項(xiàng)相關(guān)內(nèi)容，文章希望大家喜歡！
一、個(gè)人購(gòu)房情況確認(rèn)
二手房交易受政策影響較大，國(guó)家通過(guò)限售、限購(gòu)、限貸等一系列政策對(duì)存量房市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。因此在二手房交易前，建議購(gòu)房者對(duì)自身的購(gòu)房資格、首付比例、貸款額度、貸款方式、交易稅費(fèi)等情況進(jìn)行核實(shí)，切勿盲目聽(tīng)信房屋中介的一面之詞。廣州二手房交易市場(chǎng)中介從業(yè)人員的素質(zhì)確實(shí)良莠不齊，因?yàn)橹薪槿藛T誤讀政策和不當(dāng)承諾導(dǎo)致的房屋交易糾紛相信永遠(yuǎn)是行業(yè)法務(wù)的痛。
二、房屋產(chǎn)權(quán)情況核查
二手房交易簽約前務(wù)必讓出售方或者房屋中介提供房屋的查冊(cè)表，并對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行重點(diǎn)核查：
�、俜课莓a(chǎn)權(quán)人信息，確認(rèn)房屋是單獨(dú)所有還有共有的房屋。若房屋為共同共有，簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)務(wù)必讓所有共有權(quán)人簽訂合同，若存在委托簽署的情況，盡可能讓受托人提供經(jīng)公證處公證的授權(quán)委托書(shū)（因手寫(xiě)委托書(shū)可能存在造假的情況）。另外若產(chǎn)權(quán)人已婚，即使房屋證上顯示為單獨(dú)所有，建議讓對(duì)方配偶也在買(mǎi)賣(mài)合同上進(jìn)行簽名確認(rèn)，避免出現(xiàn)不必要的履約糾紛。
�、诜课菝娣e（包括建筑面積及套內(nèi)面積），部分房屋可能存在違建或“贈(zèng)送”面積問(wèn)題，而在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)多數(shù)情況都會(huì)核算房屋均價(jià)，所以建議購(gòu)房人根據(jù)房屋證上的戶型圖對(duì)建筑面積進(jìn)行仔細(xì)核對(duì)。
�、鄯课菔欠翊嬖诘盅海舸嬖诘盅�，需與產(chǎn)權(quán)人確認(rèn)貸款是否已還清。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。因此如果房屋存在抵押，房屋買(mǎi)賣(mài)合同需約定雙方在產(chǎn)權(quán)人辦理提前還貸及涂銷抵押后再過(guò)戶。
�、芊课菪再|(zhì)，確認(rèn)房屋是否可上市交易及上市交易需要滿足的條件，比如房改房交易一般還會(huì)存在補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金的問(wèn)題。
⑤房屋建筑時(shí)間（部分房屋證并不顯示房屋的建筑時(shí)間，需到房管局調(diào)檔查詢），樓齡決定了商業(yè)貸款或公積金貸款的最長(zhǎng)貸款年限。
三、網(wǎng)簽（通過(guò)存量房網(wǎng)上交易系統(tǒng)辦理網(wǎng)上交易手續(xù)）及陰陽(yáng)合同問(wèn)題
二手房交易過(guò)程中，若購(gòu)房人通過(guò)房屋中介購(gòu)買(mǎi)房屋，在購(gòu)房過(guò)程中普遍都需要簽訂兩份購(gòu)房合同，其中一份為中介公司擬定的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，一份政府部門(mén)擬定的的《廣州市存量房買(mǎi)賣(mài)合同》（俗稱“網(wǎng)簽合同”），且中介公司擬定的合同一般都會(huì)約定，若兩份合同約定不一致的，以中介公司出具的合同約定為準(zhǔn)。在簽約過(guò)程中，中介公司可能預(yù)先在擬定的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中授權(quán)中介公司在交易系統(tǒng)中提前錄入網(wǎng)簽信息或者讓交易雙方簽署委托書(shū)，委托中介公司錄入網(wǎng)簽信息辦理網(wǎng)簽手續(xù)。網(wǎng)簽手續(xù)的辦理有利于“鎖定”房屋，防止出售方“一房二賣(mài)”，因此建議購(gòu)房人在家交易過(guò)程中及時(shí)催促中介公司協(xié)助雙方辦理網(wǎng)簽手續(xù)并簽訂網(wǎng)簽合同。
二手房交易稅費(fèi)及貸款額度的計(jì)算與網(wǎng)簽合同房屋價(jià)格及房屋評(píng)估價(jià)息息相關(guān)，雖然相關(guān)部門(mén)三令五申，但市場(chǎng)上陰陽(yáng)合同（即簽訂一份合同用于申請(qǐng)貸款及辦理房屋交易而不實(shí)際履行，一般指網(wǎng)簽合同；一份合同用于實(shí)際履行，一般使用中介提供的房屋買(mǎi)賣(mài)合同）現(xiàn)象卻屢禁不止。這里簡(jiǎn)單解釋一下為什么會(huì)有陰陽(yáng)合同現(xiàn)象：通過(guò)陽(yáng)合同報(bào)高成交價(jià)，主要是目的為了提高貸款額度，但該行為涉嫌騙貸；報(bào)低成交價(jià)，主要為了降低稅費(fèi)，該行為涉嫌偷稅漏稅。對(duì)于這種現(xiàn)象及其中的風(fēng)險(xiǎn)，筆者點(diǎn)到即止不做太多延伸。
四、貸款問(wèn)題
廣州二手房交易關(guān)于貸款問(wèn)題有個(gè)深坑，這個(gè)購(gòu)房人一定要注意，畢竟大多數(shù)購(gòu)房人都不是能夠一次性支付房款的土豪。如前文所述，交易雙方關(guān)于二手房交易的約定主要以中介方擬定的房屋買(mǎi)賣(mài)合同為準(zhǔn)。而幾乎所有中介公司的合同版本對(duì)于貸款問(wèn)題都存在以下約定“若購(gòu)房人按揭貸款未獲銀行批準(zhǔn)或貸款額度不足的，相應(yīng)的差額購(gòu)房人應(yīng)該在遞件過(guò)戶當(dāng)天補(bǔ)齊給出售方”。除非你足夠土豪，否則請(qǐng)務(wù)必與出售人協(xié)商約定在貸款未獲批準(zhǔn)或者額度不足的情況，購(gòu)房人有權(quán)解除合同，雙方互不追究責(zé)任。另外，一定要對(duì)按揭代辦結(jié)構(gòu)有足夠的認(rèn)知，中介公司給你介紹的按揭公司一般都是中介公司的關(guān)聯(lián)公司，或者按揭公司收取購(gòu)房人按揭費(fèi)后也會(huì)將部分費(fèi)用會(huì)“返點(diǎn)”給中介公司。而且按揭貸款辦理成本費(fèi)用其實(shí)不高，但是按揭公司往往會(huì)要求根據(jù)貸款額度的百分比收取按揭費(fèi)用。
五、墊資贖契（提前還貸涂銷抵押）
如前文所述，若房屋存在抵押的，出售方需向債權(quán)人（一般為銀行）申請(qǐng)?zhí)崆斑�貸并在還清貸款后辦理涂銷抵押后，房屋才能過(guò)戶（根據(jù)實(shí)際情況，涂銷抵押及過(guò)戶也可一起辦理，從而縮短交易時(shí)間）。而所謂的墊資贖契是指房屋出售方要求購(gòu)房人提前支付部分房款用于償還貸款，其中最大的風(fēng)險(xiǎn)在于若購(gòu)房人提前支付大額房款給出售方用于還貸后，出現(xiàn)房屋被查封或因交易糾紛導(dǎo)致房屋交易手續(xù)無(wú)法正常辦理的情況，購(gòu)房人將承擔(dān)巨大的資金風(fēng)險(xiǎn)。若經(jīng)溝通協(xié)商購(gòu)房人認(rèn)為為出售方墊資贖契的話，筆者建議購(gòu)房人在款項(xiàng)支付過(guò)程中與出售方確認(rèn)債權(quán)人（一般為銀行）同意提前還貸及扣款時(shí)間的通知，并在扣款日前幾天再將該款項(xiàng)支付給出售方，防止出售方挪用資金，并在銀行成功扣款后積極催促出售方配合己方辦理交易過(guò)戶手續(xù)。
六、戶口問(wèn)題
大家都知道購(gòu)房與落戶及學(xué)位息息相關(guān)，而在廣州二手房交易過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方通常只在合同中對(duì)戶口問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)單約定，導(dǎo)致購(gòu)房人在出現(xiàn)戶口糾紛時(shí)難以維權(quán)。實(shí)務(wù)中也確實(shí)存在著大量的出售方未按照約定遷移戶口或惡意占用學(xué)位的情況，或者是前出售方或者前前出售方把戶口掛靠在房屋的情況。所以在二手房交易過(guò)程中建議購(gòu)房人親自與出售方到戶籍部門(mén)對(duì)房屋內(nèi)是否存在戶口的情況進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)除約定出售方應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)遷出戶口外，還應(yīng)對(duì)出售方逾期遷移戶口的違約責(zé)任承擔(dān)進(jìn)行明確。因?yàn)閼艨谶w移是行政問(wèn)題，如果通過(guò)司法途徑維權(quán)請(qǐng)求法院判令出售方遷移戶口的，人民法院一般不予受理，但如果是請(qǐng)求法院判令出售方承擔(dān)遲延遷移戶口的違約責(zé)任則是能夠得到支持的。另外，在特殊情況下，購(gòu)房人也可以和出售方約定預(yù)留部分樓款作為戶口遷移保證金或者通過(guò)保全方式禁止出售方使用學(xué)籍。
七、房屋交接問(wèn)題
根據(jù)交易習(xí)慣，房屋出售方一般都要求在收齊全部樓款后才辦理房屋交接手續(xù)，在交樓之前所產(chǎn)生的水電、煤氣、電視等雜費(fèi)一般都是由出售方承擔(dān)，交樓后產(chǎn)生的費(fèi)用則由購(gòu)房人承擔(dān)。在交樓時(shí)對(duì)水表電表煤氣表等的讀數(shù)進(jìn)行確認(rèn)是最基本的工作，這里要提醒購(gòu)房人的是一定一定要檢查相關(guān)設(shè)施是否能正常使用及房屋是否存在漏水情況。同時(shí)，如果二手房帶家私電器一起出售，建議購(gòu)房人在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)一定要與購(gòu)房人簽署“家私電器清單”明確所帶家私電器的品牌、型號(hào)及新舊程度，并在看房時(shí)保留房屋的現(xiàn)場(chǎng)照片及錄像。為什么要這么做呢？因?yàn)楣P者不止一次遇到交樓時(shí)出售方把防盜門(mén)、鋁合金門(mén)窗及部分家私電器拆走，惡意損壞房屋的糾紛，而廣州二手房買(mǎi)賣(mài)合同一般都會(huì)寫(xiě)明“房屋按現(xiàn)狀出售”，上述做法是為了確保出現(xiàn)交樓糾紛的話購(gòu)房人的權(quán)益可以得到充分的保障。
八、中介費(fèi)支付
為什么要提這個(gè)問(wèn)題呢，因?yàn)楹芏嗳藦淖顦闼氐姆ǜ星槎颊J(rèn)為房屋順利交易過(guò)戶后購(gòu)房人才需要向中介支付居間服務(wù)費(fèi)，交易不成購(gòu)房人不需要支付費(fèi)用，也正是因?yàn)檫@種誤解導(dǎo)致中介行業(yè)出現(xiàn)了大量的訴訟。所以，劃重點(diǎn)�。≡谂c中介簽訂居間服務(wù)合同的時(shí)候，一定要白紙黑字寫(xiě)明房屋交易不成功，購(gòu)房人無(wú)需支付任何費(fèi)用。接下來(lái)筆者就從法律的角度分析一下問(wèn)題，根據(jù)我國(guó)合同法第426條的規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是中介提供媒介服務(wù)促成了購(gòu)房人跟出售方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)房人就應(yīng)該全額支付中介費(fèi)了。所以，在前幾年中介公司只要拿著居間服務(wù)合同還有購(gòu)房人與出售方簽訂的有效買(mǎi)賣(mài)合同起訴要求購(gòu)房人支付居間服務(wù)費(fèi)（中介費(fèi)），無(wú)論購(gòu)房人是否成功購(gòu)買(mǎi)房屋，法院基本都會(huì)判令購(gòu)房人支付居間服務(wù)費(fèi)。而根據(jù)目前司法判例，法院認(rèn)為根據(jù)交易習(xí)慣，中介公司除了提供媒介服務(wù)促成買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同外，還應(yīng)履行房屋交易的協(xié)助義務(wù)，從而酌情支持中介公司的部分訴求。
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